今天聊一下,大家创业过程中可能要面临的一个问题,那就是续租房租。

这问题很简单,就是大家创业开店也有一年或者两三年了,原来签的房租协议到期了,要续签新的房租协议。

当初基本上大家的合同里都是这样写的:租房者在遵守前期协议的情况下,可以获得优先续租权,关于租金甲乙双方自行协商。

这句话也就是说租房者可以优先续租。但是在实际操作过程中,这句话基本上就是废话,完全没有啥意义。

因为没有约定双方的具体责任与义务,相当于白写,基本上相当于没啥约束。

房东当初签合同的时候也说,等房租到期了就随行就市,别人要是涨了咱也涨,别人要是不涨咱也不涨。

等你房租到期的时候,大部分房东肯定会涨房租的,不涨的几乎很少。

因为在之前的租房创业系列文章《房东的构成》《如何知道真实的房租价格?》《商铺利润的来源》《租毛坯商铺的注意点》《毛坯商铺里的坑》里写过所有的房东都认为自己的房子都是最好的,不愁租。

更何况,你已经在那租了两三年了,肯定收回成本也挣到钱了,反正房东从心里面都是感觉,这时候提高你的房租也是应该的。

而这时候大部分的创业者就会面临到一个问题:其实自己并没有挣到钱,实际上才刚把投资的本钱收回来。如果要涨房租的话,又要面临成本上的上涨,自己原来开店的优势,最起码在以后在价格成本上要占劣势了。

所以这就会面临一个很棘手的问题,也是大家都会面临的问题:

是承担涨价的房租,继续续租。

还是不惯着房东,再重新另外找一个地方。

我们当初也面临过这些问题,以上两个选择都做过,就做一个复盘来讲一讲。

首先你要去找房东和他聊一下,不管你和房东日常关系如何,这个一定是要去做的,不要讳病忌医。看他想涨价,想涨到什么个程度,一般情况下,房租涨价幅度基本上一年不会超过10%,也就是你今年的房租是5万块钱,那么续签的话,基本上不超过5.5万块钱。

为什么这么说?因为开实体店你每年的营业额利润增长也达不到10%。

而如果成本增加的太高了,那么就会导致你的业务发展也要去调整。

这一块儿就举个餐饮的例子吧,比如说你开一家热干面店,最大的成本支出其实就是房租,当然一年年其他的物料成本也会增加,但是这块儿都是小成本,更何况原材料涨价的话,整个热干面行业都会涨价,也不是你一家涨价,所以基本影响不了左右不了你店的生死。

但是如果你的房租一年额外涨一点,你的房租涨了,别人的房租也涨了,但你的房租涨幅大于别人的涨幅,那么基本上就相当于扼着你的喉咙了,让你特别难受。

所以房租这一块一定要和房东谈好,如果房东看你生意现在做起来了,眼红你的生意,想分一杯羹,狮子开口猛涨房租的话,那你就要思索一下房租成本。

我们当初有一家面包店,一年房租十万块钱,刚开始前三年房租都是一个价钱,因为是租的毛坯房,自己全部搞得装修,结果熬了三年才把本钱收回来,正准备开始走向盈利的道路。

房租到期以后,去找房东谈新的租房协议。结果房东猛提房租,一下子把房租涨到15万。

那这相当于把每年的利润1/3分给房东了,而且这个利润还是我们预计的,搞不好一年还达不到这个水平,这直接就相当于房东是一个不投钱每年还要分走1/3利润的股东。

那这样就没办法做了,第一成本上涨的太高,实在无法接受,第二还有一个隐性的,如果我们这一年答应了十五万房租的要求,那么房东肯定从内心里认为我们这一行业是特别挣钱的,等到明年他还会继续涨房租,因为第二年房东都认为房租不涨价就是亏。

而人心的贪念是是止不住的,涨价一旦开始那就是没完没了的。

几个投资人在一块商量了一下,还是决定不续租了,决定在附近重新找个房子。

因为当初开店附近几个小区都是住宅小区,不是公寓楼,不同于其他开在商场店的店,比较依靠地理位置和人流量。住在附近的都是成家立业的家庭,短期内都不会有人口流动的风险,

既然都客户都是在附近的居民,而且平日里都建立了客户社群,和客户的关系维系的还是蛮好的,提前和客户沟通通知了,要搬到稍微偏僻一点的店了,客户大家都表示理解。

那就换一个稍微偏僻一点的房子,反正大家都知道附近小区有这么一个面包店了,在旁边重新又找了一家房子,新房子一年才八万块钱,算下装修成本才四五万块钱,其他的设备,直接把老店的东西拆下来拉过来就可以用了。

等于成本没有升,反而降下来了,营业额也没有下降,客户人群还是蛮固定的。

结果原来的房东一看没有唬住我们,开始联系市区里其他的面包店,吹嘘自己的位置特别好,开在这个地方,一年挣二十万不是问题。结果其他的店家来了转完了一看,到最后都没有接手。

房子等于空闲了半年,后来有一天给我打电话说闲了一起吃个饭,我说最近比较忙有啥事直说吧,他的意思就是房子可以还按原来一年十万那个价钱租给你们,你看我那个位置多好,你们当初起家也是在那个地方起来的,我那个店还是蛮旺你们的。

我心想你这个时候挺客气,等到我们搬过去的时候,第二年估计又是狮子大张口,又是想着狠狠的宰我们一笔。

没啥意义,不喜欢和这样的人打交道。于是电话里婉拒了。

所以遇见涨价比较猛的房东,大家都要提前在房租提前到期的时候,一定要去先和房东沟通沟通,探探房东的底,看看房东想涨价涨到什么幅度,如果涨价太猛的话,超过你能承受的范围,你就要提前去做好搬店准备,避免房租到时候直接到期了,你那个时候再去找房子就有点太被动了。

这一点在额外说一下,大家开店的时候一定要和自己附近旁边的商户邻居房东日常多沟通交流一下,因为知己知彼百战不殆,知道别人家的房租涨了多少,你心里也有个谱,到时候好跟房东谈判。

再其次,如果你的房东涨价太猛的话,你再去找店,也不可能搬到其他的地方,还是要在附近找。

那么你日常和你附近的商户房东搞好关系,提前知道其他附近里边如果有房子到期出租的,摸清价格,以做好两手准备,避免被原房东要挟。万一房东涨价过高,你可进可退,哪怕房东逼你走,你也能到时候直接找到房子立马可以无缝对接。

因为即使在搬店,也不可能搬到其他地方,还是要在附近找,既然还是要在附近找的话,那就提前把附近所有的房源信息都搞过来,最好把所有商户房东的联系方式都找过来。

手里的牌比较多,那就会处于一个主动。没有太多选择的话,那就是被动,房东给你猛涨价你也没有太多应对的对策。

当然还有一种情况,如果你的店是装修成本比较高,比如说你要是开酒楼的,房租五十万,装修花了将近一百万,开了三年才刚刚回本。

房东决定给你涨房租,你也不可能说立马就不租了,再重新找个地方。

因为装修也算是成本,你再开一家新店重新装修还要投资将近一百万,里外里都是钱,所以要因为这个房东涨房租而置气不租了,那完全是便宜了房东。

《商铺利润的来源》这篇文章写过,商铺最挣钱的就是转让费。房东最喜欢的就是租一年就走的商户,巴不得你不租,白赚个你的装修,他立马转手出租,收个转让费也能挣个几十万。

如果房东给你涨房租幅度不是太高,还能承受,那么你就可以续租。

就拿这个例子里边来讲,房租五十万,如果房东一年给我涨的房租不超过8%,那么还是可以接受的。

当然具体情况具体分析,这个成本你要自己核算值不值。

再比如教育培训机构,你一年房租10万块钱,装修花了10万块钱。

第3年房东要涨价10%,其实我感觉这个也是可以接受的,因为你开三年以后你的机构收费价格肯定也会水涨船高也会上涨个10%。

咱也不可能只允许自己涨价,不让房东涨房租,这也说不过去,你想想如果你要是有个商铺,你肯定也是想去涨价。

但是这个前提的话,是你要衡量好你自己机构的定位和成本,如果你开三年,价格一直没有涨价,要是上涨了10%的话,肯定会流失一部分学生。一句话就是你承担不了租金上涨10%,那么你就要慎重考虑。

这个不能一概而论,需要你在店里面额外的算一算你自己的成本在做决定。

也不要因为房东涨房租就不管不顾,开始生气,想和房东撕破脸,恨不得立马再去找一家便宜的房子租给房东看。

因为商铺也是一种投资,人家刚开始为了拉拢租户,毛坯出租前几年肯定价格是比较低的,过了几年附近的人流量起来了,商户也起来了,他肯定是要涨房租的。

这个其实也没啥好去怪人家的,咱们要是买商铺了也是一样。只要涨价在合理的范围都是可以接受的。

所以这个成本核算,就在看你感觉值不值,商业的东西一定要去算账,用数字去说话,用利润来做出你的选择,哪个对你来说收益最高就做哪个选择。

不要和别人置气,因为这些东西都是得不偿失,咱们开店都是为了挣钱的,不是为了争一口气,看似转身离开很潇洒,但是损失的都是自己的钱,这样做都没啥意义,损失的都是自己口袋里的钱。

当然,作出以上决定之前,还不能脱离一个实际的东西,你还要去打听打听下房东的日常为人口碑,如果房东的口碑不是太好,比如日常喜欢占个小便宜,爱吃喝嫖赌,这种就要小心了。

我们当初开店遇到一个房东,喜欢赌博,最早时候,他爹也是做生意的,买了十几间商铺,结果他沾上了赌博,到最后去澳门赌,他还挨个找商户要提前收未来两年的房租,有一部分租户没有细查就给他。

结果,不到一个月,输得商铺全部都被抵债了,虽然买卖不破租赁,但是接收人不承认这些协议,明确说到期后会涨房租,不能接受的现在就走吧,要求租户重新签订协议,到最后很多商户都选择了关门换地方。

所以,具体情况具体分析,这就需要看完这篇文章以后,知行合一,得看

总结下来就是:

1.如果房租涨价在合理范围,例如在10%左右,那么还是可以接受的,当然,这个房租年租金上限于三十万以内。

2.房东如果狮子大张口,那么你就得找好你附近200米左右所有的商铺信息,提前谈好做好两手准备,到时候避免房东涨价过高,导致你生意中断,做好可进可退。

3.要看看房东的人品,避免房东认为你的生意很挣钱,到时候年年涨房租,且幅度超过行业平均幅度,进而拖垮你的生意。